Contratos imobiliários: o que conferir antes de assinar

Resposta rápida

Na compra de imóvel, quem só assina o contrato ainda não é dono: a propriedade só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Antes de assinar, confira a matrícula atualizada e as certidões do vendedor. No aluguel, a lei permite uma única garantia por contrato (Lei nº 8.245/1991, art. 37).

Compra e venda: contrato, escritura e registro

Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a compra e venda exige escritura pública (Código Civil, art. 108), salvo exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento bancário. A transferência da propriedade só acontece com o registro do título na matrícula do imóvel (art. 1.245). Até lá, o imóvel continua em nome do vendedor e pode, por exemplo, ser atingido por dívidas dele.

O que conferir antes de assinar

Matrícula atualizada do imóvel: quem é o proprietário, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outras restrições;
certidões do vendedor (ações cíveis, trabalhistas, protestos e débitos fiscais), para reduzir o risco de a venda ser questionada por credores;
débitos do imóvel: IPTU e condomínio, que acompanham o imóvel;
regularidade da construção: área construída averbada e habite-se, quando for o caso;
cláusulas do contrato: preço, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves, multa por atraso e quem paga ITBI, escritura e registro.

Promessa de compra e venda

A promessa (ou compromisso) é usada quando o pagamento é parcelado ou a escritura será feita depois. Registrada na matrícula e sem cláusula de arrependimento, ela gera direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418), o que protege o comprador.

Distrato na compra de imóvel na planta

A Lei nº 13.786/2018 regula a desistência na compra de unidades em incorporação. A multa retida pela construtora pode chegar a 25% dos valores pagos ou a 50% quando o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação, além de outras deduções previstas no contrato e na lei. Os prazos de devolução também variam conforme o regime. Por isso, antes de desistir, vale comparar o contrato com os limites legais.

Aluguel: pontos da Lei do Inquilinato

uma garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; exigir mais de uma é vedado (art. 37);
caução em dinheiro limitada a três meses de aluguel (art. 38);
devolução antecipada pelo inquilino: a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato (art. 4º);
vistoria de entrada e de saída com fotos, para evitar discussão sobre danos no fim da locação.

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Em resumo

Só é dono quem registra a escritura na matrícula do imóvel.
Antes de assinar: matrícula atualizada, certidões do vendedor e débitos do imóvel.
No aluguel, a lei permite uma única garantia por contrato.

Perguntas frequentes

Quando o comprador passa a ser dono do imóvel?

Quando a escritura ou o contrato com força de escritura é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1.245). A simples assinatura do contrato não transfere a propriedade.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Pela Lei nº 13.786/2018, a multa pode chegar a 25% dos valores pagos, ou a 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, além de outras deduções legais. Cada contrato precisa ser analisado.

O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato (art. 37, parágrafo único) proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Conteúdo elaborado e revisado porJade Isabele SilvaAdvogada · OAB/PR 128.478 · Graduada pela UFPR

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Conteúdo de caráter informativo, atualizado em setembro de 2026. A aplicação a cada caso depende da análise dos fatos e documentos.

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