O inquilino não paga o aluguel. O que o proprietário pode fazer?

Primeiro passo: organizar as provas e tentar um acordo

Antes de qualquer medida, reúna o contrato, os recibos, os extratos e as mensagens trocadas com o inquilino e com o fiador, se houver. Um contato por escrito, com o valor atualizado e um prazo para pagamento, muitas vezes resolve, e serve de prova se não resolver.

Se houver acordo, registre as datas e os valores das parcelas em documento assinado. O documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas permite a cobrança direta pela via da execução, se o acordo não for cumprido (CPC, art. 784, III).

O que não fazer: trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar os pertences do inquilino por conta própria. Seja qual for o motivo do fim da locação, a forma de o proprietário retomar o imóvel é a ação de despejo (Lei 8.245/1991, art. 5º).

A ação de despejo por falta de pagamento

A lei permite desfazer a locação pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos (art. 9º, III). Na mesma ação, o proprietário pode pedir o despejo e a cobrança dos valores em atraso: o inquilino é citado para responder ao pedido de despejo, e o inquilino e o fiador, para responder à cobrança. A petição deve trazer o cálculo discriminado do débito (art. 62, I).

Liminar: desocupação em 15 dias

Em alguns casos, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias antes mesmo de ouvir o inquilino. Na falta de pagamento, isso é possível quando o contrato está sem nenhuma das garantias previstas na lei, como fiança, caução ou seguro-fiança, porque nunca foi contratada ou porque se extinguiu ou houve pedido de exoneração (art. 59, § 1º, IX).

• Caução: para obter a liminar, o proprietário presta caução equivalente a 3 meses de aluguel (art. 59, § 1º).
• Como o inquilino evita a liminar: depositando em juízo, dentro dos 15 dias, a totalidade dos valores devidos (art. 59, § 3º).

O inquilino pode pagar e evitar o despejo

Citado, o inquilino ou o fiador pode evitar o fim da locação pagando, em 15 dias, o débito atualizado, por depósito judicial. O Superior Tribunal de Justiça conta esse prazo da juntada do comprovante de citação ao processo. O valor inclui os aluguéis e encargos que vencerem até o depósito, as multas previstas no contrato, os juros, as custas e os honorários do advogado do proprietário, de 10% do valor devido se o contrato não previr outro (art. 62, II).

Essa possibilidade tem limite: não vale se o inquilino já a tiver usado nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

Depois da sentença: prazo para desocupar

Julgado procedente o despejo, o juiz manda expedir o mandado de despejo, com prazo para a desocupação voluntária. Em regra, o prazo é de 30 dias, mas é de 15 dias quando o despejo se baseia no art. 9º, como na falta de pagamento, ou quando se passaram mais de 4 meses entre a citação e a sentença (art. 63, caput e § 1º).

Cobrança dos aluguéis: 3 anos

O prazo para cobrar aluguéis é de 3 anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I). Esperar demais pode fazer as parcelas mais antigas deixarem de ser cobráveis.

• Execução direta: o crédito de aluguel e de encargos como condomínio, comprovado por documentos, já permite a cobrança pela via da execução (CPC, art. 784, VIII).
• Fiador: salvo previsão diferente no contrato, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 39). Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o proprietário e continua responsável por 120 dias depois da notificação (art. 40, X).

Documentos que ajudam

• Contrato de locação, aditivos e termo de vistoria.
• Comprovantes do que foi pago e lista das parcelas em aberto.
• Boletos de condomínio e IPTU, se o contrato atribui esses encargos ao inquilino.
• Mensagens, notificações e dados do fiador ou da garantia.

Saiba mais sobre a atuação em Direito Imobiliário e veja também o guia contratos imobiliários: o que conferir.

Perguntas frequentes

Conteúdo elaborado e revisado porJade Isabele SilvaAdvogada · OAB/PR 128.478 · Graduada pela UFPR

Conteúdo de caráter informativo, atualizado em outubro de 2026. A aplicação a cada caso depende da análise dos fatos e documentos.